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疫情后上海租房市场众生相:整体平稳 部分地区活跃

摘要: 作者: 郑娜 疫情逐渐消退后的上海租赁市场,迎来了意想不到的状况,不少租客在社交平台上表示,正在租住中或续约时,遭遇了房...

  作者: 郑娜

  疫情逐渐消退后的上海租赁市场,迎来了意想不到的状况,不少租客在社交平台上表示,正在租住中或续约时,遭遇了房租上涨的问题:比如有房租在5000元的房子提价1000元,涨幅高达20%。

  据第一财经记者采访了解,上述非理性涨价的案例确实存在,但更多位受访租客反馈显示,租期内未遇到房东涨租的情况,续租时则多为正常涨幅或不涨。

  据上海中原地产提供的数据,6月上旬,该公司租赁业务量同比增长约32%。租赁活跃度超出市场预期。

  业内人士分析,疫情期间,人们的普遍预期是,疫情过后会有人离开上海从而带来租金水平下滑,然而这样的预期并没有出现,相反,上海市场平均租金水平自去年下半年下行之后,到近期重新出现上涨趋势,从而让市场产生了租金大涨的感觉。

  多位受访业内人士向第一财经分析,封控两个月期间,不少租赁需求被积压,也催生了不少新的租赁需求,如更换有品质的小区,或从群租状态转为单人租住等。此外,开学季的到来也促使学区内的租房活跃起来,“学区房集中的区域涨价幅度在10%左右”。

  租房市场众生相

  近日,关于上海房租上涨的信息见诸各大社交平台,也有自如租客反映,续约租金的涨幅在7%或更高。

  第一财经了解到,类似的情况确实存在。一位在浦东新区滨江附近居住的租客,月租金在5000元,遭遇了房东千元的提价,最终选择了换租;另有租住在青浦区徐泾板块的租客也在合同到期后,因房东大幅涨价而搬家。

  不过,在十余位受访的租客中,大部分在租或即将续租的租客反馈,并未遇到涨房租的情况。“我们的房子最近到期,疫情前就跟房东说要续签,”有在世纪公园地铁站附近居住的租客表示,“因为疫情,新合同一直没来得及寄,但房东并未提出涨价。”

  有房源位于宝山区的房东告诉记者,手中一套75平方米的房子,租金在3500元,租客原本已是租住第二年,之前谈好租金上涨300元,但租客表示几个月没有进账,“疫情期间的确也不容易,最后减免了一个月房租。”另有一位房东也考虑到疫情,让租客延期缴纳房租。

  有部分租客的房租上涨则在可以接受范围内。在陆家嘴附近生活的一位租客,与三位朋友合租一套四室两厅的大户型,她告诉记者,房子原本的续租期在4月份,疫情期间没涨,“8月份开始,房租涨1000元,涨完之后房租在1.4万元。”

  有多位中介表示,近期房东挂牌的房租有所上涨,但涨幅在正常的区间内。“一居室的价格比去年大概涨了300元,两居室的涨幅约为500元。”长宁区中山公园板块的某大型中介向记者透露。

  据链家披露的信息,6月以来,中山公园板块的房源租金有所上涨,涨幅约为3.5%。

  不过,这一挂牌价格并不是最终成交价,有租客表示明显感受到议价空间的存在,“挂牌5500元,成交可以在5000元左右”。位于普陀区长寿路的一套一室户,挂牌价在6200元左右,该房源的中介表示,大约可以降至5800元。

  从一位中介发布的房源信息来看,部分位于市中心区的高价房源出现明显降价,一套位于永康路附带独立花园的房源,租金从2.8万元降至2.5万元。另有活跃在浦东新区内的中介表示,目前租金上涨并不明显,“毕业季的大潮还没来。”

  相较于房租的变动,当前上海租赁市场更明显的特点是快速成交。“下午2点去看房,下午4点让中介去定房,房子已经租出去了。”有租客表示。

  据上海中原地产数据,6月上旬的租赁业务量同比去年上涨了32%,成交量明显增加。“我们门店这几天主要都是做租赁业务,”上海中原地产内部人士向第一财经表示,“一周门店成交在5~6套。”

  “现在有一部分的房子,还没退出来就被预订了,”上述中山公园板块的中介告诉记者,“因为过去三个月基本上没有客户订房,6月一复工,前几个月的客户量放出来了,所以变得特别快。”

  租房市场复苏

  尽管一线房源租金涨跌互现,但综合克而瑞、诸葛找房等机构监测数据,当前上海的租金仍处于上升通道。

  据克而瑞租售数据,5月份,上海个人房源租金为102.51元/平方米/月,排在55城之首,也是唯一一个每平方米月租金破百元的城市;环比上涨6%,涨幅排在55城前三。而4月份,处于疫情管控期的上海,个人房源租金环比涨幅也在3%。

  克而瑞租售研究总监李见林告诉第一财经,当前上海租赁市场上,个人房源是绝对主体,占比在95%左右,这部分房源的租金变动对整体租金水平有明显的影响。

  对于当前的房租上涨,李见林认为,按照时间节点,4、5月份时,许多高校毕业生已找好工作,将离校租房,是房租上涨的传统节点。而受疫情影响,这一需求延迟到了5、6月份。

  疫情还带来了市场需求的变化。从防控需要到物资发放,更多的租客意识到需要相对独立的空间,不少租客在疫情结束之后,会倾向于换到有独立卫生间和厨房的房源。

  “有上述配置,并且面积不大的房源,也就是四五十平方米的一室一厅,”李见林表示,“这类房源是市场供应的主力,但原本的需求量也很大,在上海的租赁市场结构上,一直处于供不应求的状态。”而对于这部分换租的需求,相当于“产品升级”,也在一定程度上带动了房租上涨。

  上海中原地产市场分析师卢文曦也认为,当前租赁市场的活跃受到毕业季及新增需求的影响,“比如需要换有品质的小区,或者原先是群租的,现在发现必须合租或者单人租住。可见,市场复苏是必然的。”

  此外,近期也是开学季,很多家长会倾向于在学校附近租房,以便孩子上学。“例如盛大花园租金挂牌价格上涨5%~7%不等,因为学区因素,叠加房屋品质也不错,房东有涨价的意愿。”卢文曦表示。另有中介人士表示,部分学区集中的区域房租涨幅可能在10%左右。

  在需求大量释放的同时,上海房源供应则明显不足,从新增房源来看,上海5月新增房源19304套,环比降2.80%,同比下降56.99%。

  据李见林透露,受疫情影响,4月、5月份的新增房源都不到2万套,过去上海的月均房源供应则在5万套,高峰时期挂牌量可以达到7万套,当前市场的供应明显不足。

  在卢文曦看来,市场实际上是从封冻格局中走出来的,双方有相互博弈的过程,租金也有自然增长的过程,所以即便挂牌价格合理上浮也并不意外。“当前大部分业主比较理性客观地挂牌,涨幅比较微弱。对房东而言,能租掉是最重要的,毕竟多挂300~500元后,万一没有成交,空挂1个月就损失好几千元。”

  事实上,将时间线拉长,当前上海租金的涨幅并不算多。“从2020年到2021年7月份,上海的房租一直都是上涨的状态,有些板块可能同比涨了20%。”有业内人士分析回忆道。有租客表示,2020年小区内房租在1.3万~1.5万的房源,同户型在2021年6月挂牌价达到了1.9万元。

  不过,“在一番管控之后,上海的租金从去年7月份开始有所下调,2022年一季度环比下跌。疫情期间,我们的预期是,人员处于不流动的状态中,按照常理来说,租金应该延续向下的趋势,但是实际上是没有的。”上述业内人士表示。

  “其实,房租一年一涨,一次涨几百,在上海很正常。”在上海中山公园板块的中介告诉记者,“只不过今年受疫情影响,大家原本觉得房价可能会跌,但是现在却涨了,都很意外。”

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